Newsletter: Modificación a la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos

El pasado 6 de abril el Congreso Nacional aprobó el proyecto que modifica la Ley N°18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos (el “Proyecto”), y fue enviado al Presidente de la República para dar su aprobación, o bien hacer uso de su facultad de veto.

1.Contenido

El Proyecto busca reforzar los derechos de los propietarios de inmuebles frente a los arrendatarios rebeldes que mantienen rentas impagas o han causado daños a las viviendas y que se resisten a cumplir sus compromisos económicos o restituirlas a sus dueños. En este sentido, el Proyecto fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos e introduce cambios en el Código de Procedimiento Civil, para incorporar la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establecer un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.

Así, las principales modificaciones que introduce el Proyecto, son las siguientes:

Medida precautoria de restitución anticipada. Se agrega a la Ley N°18.101 (la “Ley”), al artículo 8, un numeral 7 bis, que contempla una medida precautoria consistente en la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario demandado en aquellos casos en que el inmueble ha sido destruido parcialmente o inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.

El juez, podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios sufridos con el lanzamiento, si es que la sentencia definitiva del juicio finalmente no lo condenare a la restitución.

Procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento, gastos comunes, gastos de consumo y restitución del inmueble. Se incorpora en la Ley el Titulo III bis “Del procedimiento monitorio para cobro de rentas de arrendamiento”. La importancia de este procedimiento es que permite al juez acoger prontamente la demanda y ordenar que se requiera de pago al deudor para que, en el plazo de 10 días corridos, cumpla con su obligación, más los intereses y costas. En caso de que el arrendatario moroso no pague, o no comparezca o no formule oposición, se le tendrá por condenado al pago de las rentas reclamadas y se dispondrá su lanzamiento y el de los otros ocupantes del inmueble en un plazo no superior a 10 días.

1. Análisis del Proyecto a luz de las discusiones en la Convención Constitucional

El pasado 19 de abril, se integró al texto constitucional el derecho a la vivienda de la siguiente manera:

“Artículo 4.- Derecho a la vivienda.

1.- Toda persona tiene el derecho a una vivienda digna y adecuada, que permita el libre desarrollo de una vida personal, familiar y comunitaria.

2.- El Estado deberá tomar todas las medidas necesarias para asegurar el goce universal y oportuno de este derecho, contemplando, a lo menos la habitabilidad, el espacio y equipamiento suficiente, doméstico y comunitario, para la producción y reproducción de la vida, la disponibilidad de servicios, la asequibilidad, la accesibilidad, la ubicación apropiada, la seguridad de la tenencia y la pertinencia cultural de las viviendas, de conformidad a la ley.”

Junto a ello, se rechazaron, entre otras, las siguientes indicaciones al texto:

• “La propiedad sobre la vivienda es inviolable. El Estado tiene el deber de erradicar toda toma, ocupación u otro uso ilegal de la propiedad ajena”.
• “Es deber del Estado desalojar a cualquier usurpador, usuario u ocupante ilegal de cualquier vivienda o terreno”.
• “Los afectados por el uso ilegal de su vivienda o terreno tienen derecho a ser indemnizados por el Estado a causa de su inacción”.

Aunque en la discusión de la Convención no existe referencia explícita al caso del arrendamiento, el principio establecido en el Proyecto y las indicaciones que se rechazaron respecto al texto del derecho a la vivienda, es coincidente: conseguir de manera eficiente y en un breve plazo la restitución del inmueble, razón por la que su rechazo y también la configuración misma del derecho a la que arribó la Convención, podrían generar colisiones con la Ley en el futuro. Por tal motivo, tampoco es descartable que el Presidente de la República ejerza su facultad de veto.