Newsletter: Nueva Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria

El pasado 13 de abril de 2022 fue publicada en el Diario Oficial la Ley N° 21.442 (la “Ley”) que establece un nuevo régimen de copropiedad inmobiliaria.

I. Vigencia

La Ley derogó en todas sus partes la antigua ley de copropiedad inmobiliaria N° 19.537, salvo lo señalado en su artículo 5° transitorio. Consecuentemente, los condominios que se hubieren acogido al antiguo régimen de copropiedad inmobiliaria: (i) se sujetarán a lo dispuesto por la Ley a partir de la fecha de su publicación; y (ii) deberán adaptar sus reglamentos de copropiedad a las disposiciones de la Ley dentro del plazo de 1 año contado desde su publicación

II. Principales Aspectos

1. Instituciones

• Se otorgan varias atribuciones a la Secretaría Ejecutiva de Condominios, la que estará a cargo de impartir las instrucciones para la aplicación de las normas de esta Ley y su reglamento, entre otras.
• Se crea el Registro de Condominios Habitacionales para aquellos condominios que incluyan unidades habitacionales, los que deberán incorporarse a dicho registro dentro del plazo de 2 años contados desde la publicación de la Ley.
• Se crea el Registro Nacional de Administradores de Condominios, en el que deberán registrarse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores y subadministradores de condominios.

2. Reglamento de Copropiedad

Los reglamentos de copropiedad deberán observar plenamente las normas de la Ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación. El reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades, pero podrá establecer ciertas limitaciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales. Los reglamentos deberán adaptarse a la Ley dentro del plazo de un año desde su entrada en vigencia.

3. Administración

La inscripción en el Registro Nacional de Administradores de Condominios será requisito previo para ejercer la actividad.
Para aquellos que ejerzan la administración a título oneroso, deberán cumplir con los requisitos del artículo 84 de la Ley (enseñanza media y aprobación de un curso de administración).
Los administradores están obligados a rendir cuenta documentada de su gestión, mensualmente al comité de administración, y anualmente a la asamblea de copropietarios.
Se establecen sanciones específicas para los administradores y subadministradores por la infracción a las normas que regulan la administración de condominio, sin perjuicio de la responsabilidad civil o penal que pudieran tener. Las sanciones van desde la amonestación por escrito hasta la eliminación del Registro de Administradores, dependiendo del tipo de infracción de que se trate (gravísimas, graves, menos graves o leves).
Las sanciones son impuestas por la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda, y pueden ser reclamadas mediante recursos administrativos.

4. Asambleas de Copropietarios

• La primera asamblea de copropietarios deberá ser convocada por el administrador una vez enajenado el 66% de las unidades del condominio (antes se exigía el 75%).
• Las asambleas extraordinarias podrán ser convocadas por copropietarios que representen, a lo menos, el 10% de los derechos en el condominio (antes se exigía el 15%).
• Se modifican los quórums de asistencia a las asambleas de copropietarios, así como los quórums para la adopción de acuerdos según el tipo de asamblea y la materia de que se trate.
• Todas las materias que pueden tratarse en asambleas podrán ser materia de consulta por escrito a los copropietarios, previa remisión de los antecedentes y exposición de la propuesta en una sesión informativa (la que no requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución).
• Las asambleas de copropietarios podrán llevarse a cabo de manera presencial, telemáticas o mixtas. Las actas que se levanten de las asambleas pueden constar en formato papel o digital, y pueden ser firmadas presencial o electrónicamente. Para la celebración de asambleas por medios telemáticos o mixtos, será necesario establecer en el reglamento de copropiedad los requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además, de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la Ley.
• Se mantiene la posibilidad de que los arrendatarios u ocupantes a cualquier otro título de una determinada unidad asistan a las asambleas en representación del propietario respectivo. La novedad está en que esta autorización funcionará por el solo ministerio de la ley en caso de que el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o que, habiéndolo designado, éste no asistiere a las asambleas.

5. Obligaciones de los primeros propietarios

Los primeros propietarios de los condominios deben entregar al primer administrador, en soporte digital y material, los siguientes documentos: (i) primer reglamento de copropiedad; (ii) copia auténtica del permiso de edificación y sus modificaciones, incluyendo los planos de arquitectura y especialidades, y sus respectivas especificaciones técnicas; (iii) copia de certificado de copropiedad inmobiliaria y sus planos respectivos; (iv) listado de proveedores y subcontratistas de especialidades; (v) carpeta de ascensores e instalaciones similares, si corresponde; (vi) carpeta con detalle de las instalaciones y artefactos, acompañando los manuales entregados por los respectivos fabricantes o proveedores; (vii) registro de propietarios, arrendatarios y demás ocupantes del condominio; (viii) copia del plan de emergencia y evacuación; y (ix) copia de pólizas de seguros.

6. Tratamiento de deudores morosos y servicios básicos

• Se extiende la regulación de los gastos comunes a lo que la Ley denomina “obligaciones económicas”, que incluyen otras prestaciones patrimoniales de cargo de los copropietarios.
• El administrador, podrá suspender o requerir la suspensión, según sea el caso, y con acuerdo del comité de administración, del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. No obstante, la Ley establece una prohibición expresa de suspensión de servicios domiciliarios por no pago de obligaciones económicas durante la vigencia de la declaración de estado de catástrofe por parte de la autoridad.
• Se autoriza expresamente a los administradores a alcanzar acuerdos de pago con los deudores

7. Resolución de Conflictos

Al igual que la ley anterior, se establece que las contiendas que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán a las disposiciones de la ley No 18.287, no obstante, la Ley establece expresamente que el Juez podrá actuar como amigable componedor, para lo cual podrá proponer bases de arreglo.

8. Acción de Impugnación

La Ley reconoce expresamente la posibilidad de demandar la nulidad absoluta de las disposiciones de un reglamento de copropiedad cuando estas no se ajusten a las normas legales y reglamentarias de la Ley, aplicándosele, en todo aquello que no le sea contrario, las disposiciones de la nulidad absoluta del Título XX del Libro Cuarto del Código Civil. La nulidad puede ser demandada por cualquier copropietario que sufriere algún perjuicio que fuese subsanable únicamente con la acción de nulidad.